“营改增”无疑是近期房地产开发企业普遍关注的热点。政策出台与实施的时间，激进派认为将在4月或7月，保守派乐观估计在12月。但不论时间早晚，不管房企积极应对还是消极等待，该来的始终会来，房企终将直面考验。

房企实施营改增政策将导致税负与利润降低还是增加？影响幅度有多大？从政策带来的风险来看，最终还是由售价与可抵扣进项决定的。而售价受市场环境影响最大，因此可抵扣进项受政策的影响是最大的，房企“营改增”政策的实施对房企的影响，无论是政策实施时间、政策细节内容，还是市场环境，都具有极强的不可控性。

本文想强调的是，企业不要仅仅停留在等待政策、分析政策、分析影响的层面上，而要实实在在的着手去准备——营改增后各环节的业务运营该如何有效应对。笔者参与了多家企业的营改增筹备实践，希望能够给更多企业提供一些业务实操层面的借鉴。

1、利润测算——应基于不含税的收入与成本进行利润测算

无论是前期的投资测算、成功标尺设定，还是开发过程中的利润监控，为保准确，应基于不含税的收入与成本进行利润测算。不含税的收入好计算，公式：不含税收入=含税收入/（1+税率），但不含税的成本编制难度较大，难在哪？其一是进项税税率的多样性，其二是在前期目标成本测算阶段，对后续合作对象纳税人资格的不确定性。

如何编制一个相对准确的不含税的成本？需要企业的成本、采购与财务共同努力。一种做法是按照成本科目进行测算，根据成本科目的类别进行进项税率的设置并测算不含税成本，成本科目的颗粒度可以根据企业自身的管理情况而定。另一种做法是基于合约规划进行测算，根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格进行进项税率的设置并测算不含税成本。更细节的，还需要考虑混业销售的情况，即一个合同同时销售货物与增值税应税劳务的情况（比如门窗、幕墙，提供材料设备并带安装），由于货物与劳务增值税税率不同，应分别核算，则测算的难度更大。

如果企业已有相对成熟的合约体系，建议最好是基于合约进行测算。另外，还需要考虑到一些不确定性政策因素，比如：用于配套设施建造的那部分成本所对应的进项税是否可抵扣，如果不可抵扣，则成本必然增高，并且测算的复杂度也更高。

2、采购招标与成本控制——做好全过程的进项税管控，并做好建筑成本可能增加的应对措施

全过程的进项税管控

增值税税负的大小很大程度上是由进项税额的多少决定的，因此，对进项税额的管控就显得非常重要了，总体的管理思路应该是——在前期目标设定时要有规划、在评定标时要有权衡、在签合同时要有约定、在付款收发票时要遵照合同（税率要相符，如果涉及到混业销售行为下多种不同税率的情况，则不同税率发票开具的额度要与合同相符，否则有虚开增值税发票的嫌疑，是犯罪），也就要求成本、采招与财务的人员都要有这个管理意识，否则任何一个环节的失控都将导致成本的增加。

评定标与成本控制将会要求更细节

考虑到可抵扣进项税的因素，评定标环节也将会更细节。同样100万的总价，选择一般纳税人与小规模纳税人（税局代开专票或提供普通发票），对利润的影响是不同的，如下表：

同样的，去到成本控制的维度上，营业税体制下只需要按科目目标成本或合约规划金额进行总额控制，增值税体制下仅仅控总额是不够的，总额不超并不意味着成本不超，还要看进项税额的多少。举例：

这个时候严格来讲成本是超支了，应该不允许这份合同签订，除非再申请额外的预算。企业需要明确的是，在这种情况下到底是否要强控？需要结合管控要求与当前的管理水平而定，因为，在初期经验还不够丰富的情况之下，前期规划的进项税额的准确度是不高的，如果严控，有可能导致流程效率低下。比较可行的方法是控总额，并控制合作方的纳税人资格，原则上只选择与一般纳税人合作，这将要求房地产企业对自身合作单位进行升级换代。这个升级换代影响的大小，需要房地产企业对现有合作单位进行整体梳理，按类别与纳税人资格进行分类分析，该洽谈的洽谈、该替换的替换。

做好建筑成本可能增加的应对措施

建筑业将同时营改增，销项税率比较大的可能性是11%，而由于建筑企业上游供应商有大量的小额纳税人，并且建筑成本中人工成本占有20%左右的比例，这些因素决定了建筑企业可获取的可抵扣进项税额要远远低于其销项税额，这必将导致建筑成本的增加，而建筑企业为保障利润，对于增加的这部分成本很可能会转嫁给房地产企业，从而导致房地产企业的成本上升。而在市场环境没有明显利好的情况之下，房地产企业又难以通过提高售价将这部分成本转嫁给购房者，只能自己扛，这就必然导致自身利润受损。面对这个问题，房地产企业应适时启动与主要合作单位的协商，包括总包、装修、园建等，双方基于政策影响、市场环境与长期合作的角度，应该还是可以协商出一个双赢合作模式的。如下图：

3、会计核算——基于新政策、制定新规则，保障核算准确，并尽可能提前明确对前端业务的细节要求

营改增后会计核算的科目、辅助核算与凭证制作的规则会发生较大变化，会计人员必须要掌握新的规则才能够保障核算准确。

举例：付某单位工程款100万，同时收到发票100万，票款无差额。

在原营业税制下，凭证规则为：

即发票金额全额进入开发成本。

而在增值税制下，凭证规则为：

不含税金额进入开发成本，税额进入进项税科目，并且增加了税率辅助核算，以方便查询与分析。

从上例可见凭证分录、借方金额以及辅助核算都发生了变化，而这仅只是一种业务场景而已，在笔者的某项目实践中与成本付款相关的有约50种业务场景及其对应的凭证，企业需要提前准备的就是——对可能存在的各种业务场景，按照新的规则进行凭证规则的设置，包括成本核算、固定资产核算、收入核算等，以作为会计人员做账的依据，保障核算准确。

另外，还有一点需要注意的是——会计核算与前端业务是相互影响的，会计核算虽然是后端，但有时候却有硬性规则的要求，因此不可避免的会由于会计核算的需要而对前端业务提出一些细节的要求，特别是当企业会计核算的工作已经借助IT系统实现自动化的情况之下，为了保障这个新规则的自动化，则必须要求前端付款环节就进行价税分离并且记录下税率信息，这一点就涉及到对IT系统的相应优化，下面会做详细分析。

4、IT系统——随需而变、未雨绸缪，成为真正的业务伙伴

IT是为业务服务的，当业务改变的时候，IT也必然要求随需而变，并且尽可能提前准备，而不是等待政策实施之后才开始行动。否则，当新政策开始实施的时候企业会突然发现IT系统不好用了、无法满足需要了，那真是IT之痛。笔者撰写本文也正是希望无论是企业的IT部门还是业务部门，都应该为此事未雨绸缪、提前准备，而不是等待观望、束手无策。

正如营改增对房地产企业业务运营的影响是全面的，同样，营改增也将全面影响房地产企业的IT系统。如下从价税分离、进项税管控与增值税纳税管理三个维度进行分析。

首先，IT系统要能够满足“价税分离”的要求

会计核算、收款与付款模块都需要进行价税分离，以及业务模块与财务模块之间的接口规则也需要针对性调整，仅此一点就涉及到财务系统、销售系统、成本系统、费用系统，这些都是企业应用最为普遍的系统，因此也可以视为“刚需”。

对于少数信息化比较全面深入的企业，会通过IT系统进行利润测算与过程管控，而营改增后利润测算需要按照不含税的口径，这就要求用不含税的目标成本、动态成本、目标货值、动态货值，这就会涉及到项目利润管理系统与全面预算管理系统的相关优化。

另外，还有大量报表需要按含税与不含税两个口径分别进行统计，企业需要对现有的报表体系进行梳理，以识别需要进行价税分离的报表。

其次，IT系统要能够支撑“全过程的进项税管控”的要求

基于上文第2点所述的全过程的进项税管控的总体思路——在前期目标设定时要有规划、在评定标时要有权衡、在签合同时要有约定、在付款收发票时要遵照合同，IT系统必须要在这些模块体现对进项税的管理要求。

第三，IT系统要能够“为增值税纳税管理工作减负”

增值税纳税管理工作相比之前营业税体制下要精细、复杂的多，工作量会成倍增加，因此需要专为企业的税务管理部门提供相应的IT支撑，以帮助企业的税务管理部门提高工作效率。具体应包括：

增值税发票管理，包括销项与进项，需要与业务系统无缝衔接，其中进项发票可以考虑电子扫描方式录入，避免重复工作与手工工作。

进项发票认证、进项税抵扣与转出，其中发票认证的最优方案是直接对接金税系统的认证结果，次优方案是手工批量导入认证结果，避免手工单笔录入。

应纳增值税测算与平衡、纳税申报，其中测算与平衡主要是基于现金流的考虑。

结语：

营改增对房地产企业业务运营的影响是方方面面的，上述内容只是笔者认为企业应该重视的4个维度，也希望借此机会与房地产企业的实践者以及各界关心房地产企业营改增的专业人士进行更深度的交流。